Türkiye’de gayrimenkul satışlarında tapu harcı beyanlarının doğruluğu uzun yıllardır tartışma konusuydu. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın devreye aldığı Mekânsal Veri Analiz Sistemi (MEVA) ile birlikte, tapuda gösterilen satış bedellerinin gerçek piyasa değerleriyle uyumu artık çok daha sistematik bir şekilde inceleniyor. Bu denetim, yeni bir yasa değişikliğinden değil; mevcut mevzuatın dijital analizle güçlendirilmesinden doğuyor. MEVA, son beş yıl içindeki tapu işlemlerini büyük veri teknolojileriyle tarayarak düşük beyan şüphesi bulunan satışları tespit ediyor ve ilgili taraflardan “izahat” talep edilmesine imkân tanıyor. Böylece gayrimenkul alım satımlarında gerçek satış bedelinin beyan edilmesi artık her zamankinden daha önemli hale geliyor.

MEVA Nedir? Yapay Zekâ ile Tapu Denetimi Nasıl Yapılıyor?

MEVA, Bakanlık tarafından geliştirilen yapay zekâ destekli bir analiz platformudur. Sistem;

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerini,

• Bankaların ekspertiz raporlarını,

• Konut kredi kayıtlarını,

• Emlak ilan platformu verilerini,

• Belediyelerin rayiç bedel bilgilerini

bir araya getirerek satış bedeli ile piyasa değeri arasında anlamlı fark olup olmadığını tespit eder. Bu teknoloji; beyanların doğruluğunu artırmayı, kayıt dışılığı azaltmayı ve vergisel uygulamayı şeffaflaştırmayı amaçlıyor.

“5 Yıl Geriye Dönük İnceleme”

Bu süreç Vergi Usul Kanunu'nun 114. maddesinde yer alan 5 yıllık tarh zamanaşımı yetkisinin dijitalleştirilmiş hâlidir. Yani Maliye, geçmişte de beş yıl geriye dönük inceleme yapma hakkına sahipti. Yeni olan, bu incelemenin MEVA aracılığıyla geniş çapta ve otomatik yapılmaya başlandı.

Düşük Beyan Tespit Edilirse Ne Olacak?

MEVA’nın analizlerinde satış bedeli ile piyasa değeri arasında belirgin bir fark görünürse mükellefe önce izahat talebi gönderilir. Bu süreçte:

• Beyanın düşük olmasına ilişkin makul ve belgeli bir açıklama yapılırsa inceleme cezasız kapanabilir.

• Açıklama yetersiz görülürse, eksik beyan edilen tapu harcı hem alıcıdan hem satıcıdan ceza ve gecikme faiziyle birlikte istenir.

Bu durum Harçlar Kanunu ve Vergi Usul Kanunu çerçevesinde tamamen yasal bir süreçtir.

Emlak Danışmanları da İnceleme Kapsamında

Denetim yalnızca tapu tarafıyla sınırlı değildir. Emlak danışmanları, komisyonlarını düşük faturalandırıp kalan kısmı elden tahsil ediyorsa, bu fark da MEVA’nın veri eşleştirmesiyle tespit edilebilir. Böyle bir durumda danışman için de geriye dönük vergi tarhı ve cezai işlemler uygulanabilir. Profesyonel emlak ofisleri için tam şeffaf ve belgeli işlem dönemi artık bir tercih değil, zorunluluk hâlidir.