Gayrimenkul satışlarında en çok araştırılan konuların başında “5 yıl kuralı”, değer artışı kazancı ve satış sonrası vergi yükümlülükleri yer almaktadır. Özellikle konut, arsa veya iş yerini satın aldıktan sonra beş yıl dolmadan satış gerçekleştiren mülk sahipleri için değer artışı kazancının nasıl hesaplanacağı, beyan süreci ve istisna tutarları 2026 yılı itibarıyla yeniden önem kazanmıştır. Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından belirlenen mevzuat çerçevesinde, belirli şartlar altında elde edilen kazançların yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirilmesi gerekmektedir.
Türkiye’de bir gayrimenkulün; konut, arsa veya iş yeri niteliğindeki bir taşınmazın edinim tarihinden itibaren beş yıl dolmadan elden çıkarılması durumunda elde edilen kazanç, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında “değer artışı kazancı” olarak değerlendirilir. Bu kazanç, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki farkın, mevzuatta yer alan istisna ve hesaplama esasları doğrultusunda vergilendirilmesini ifade eder. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı resmî rehberlere göre söz konusu gelir, “diğer kazanç ve iratlar” kapsamında değerlendirilmekte olup gerekli şartların oluşması hâlinde yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmektedir.
2026 Beyanname Dönemi ve Değer Artışı Kazancı Süreci
Gelir İdaresi Başkanlığı’nın belirlediği takvime göre, 2025 yılı içerisinde gayrimenkul satışından değer artışı kazancı elde eden mükelleflerin yıllık gelir vergisi beyannamelerini 1 Mart – 31 Mart 2026 tarihleri arasında vermeleri gerekmektedir. Beyan dönemi, yalnızca gayrimenkul satışından doğan değer artışı kazançlarını değil, “diğer kazanç ve iratlar” olarak değerlendirilen gelir unsurlarını da kapsamakta olup resmî beyan süreci ile uyumlu şekilde yürütülmektedir.
Gayrimenkul Satışında 5 Yıl (60 Ay) Kuralı Nedir?
Değer artışı kazancının vergilendirilmesinde temel belirleyici unsur, taşınmazın edinim tarihi ve satış süresi olarak açıklanmıştır. Mevzuata göre edinim tarihi esas olarak tapu tescil tarihi kabul edilmektedir. Bu durumda bir konut, arsa veya iş yerinin satın alındığı tarihten itibaren beş yıl (60 ay)ı doldurmadan satılması ve satıştan doğan kazancın ilgili istisna tutarı aşması hâlinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilir.
Buna karşılık, taşınmazın edinim tarihinden itibaren beş yılın dolmasından sonra yapılan satışlarda elde edilen kazanç, kural olarak gelir vergisine tabi tutulmamaktadır. Bu yönüyle satış zamanlaması, gayrimenkul yatırım kararlarında doğrudan vergisel sonuç doğuran stratejik bir unsur olarak öne çıkmaktadır.
2025 Yılı Değer Artışı Kazancı İstisna Tutarı Nedir?
Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanan resmî düzenlemelere göre 2025 yılı için değer artışı kazancı istisna tutarı 120.000 TL olarak açıklandı. Satıştan doğan safi kazancın, yasal indirimler ve gerekli hesaplamalar sonrasında bu tutarın altında kalması durumunda söz konusu gelir istisna kapsamında değerlendirilmektedir. İstisna tutarını aşan kazançlar ise ilgili mevzuat çerçevesinde beyana konu olmaktadır.
Değer Artışı Kazancı Hesaplamasında Endeksleme ve Giderler
Değer artışı kazancı hesaplanırken yalnızca alış ve satış bedelleri arasındaki fark esas alınmaz. Mevzuat doğrultusunda alış bedeli, yasal giderler ve gerekli durumlarda enflasyon endekslemesi dikkate alınarak “safi kazanç” hesaplanmaktadır. Endeksleme uygulaması, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde gerçek kazancın daha sağlıklı belirlenmesini sağlayan önemli bir unsurdur. Endeksleme ve yasal giderlerin düşülmesi sonucunda hesaplanan kazanç istisna tutarının altında kalırsa, vergi yükümlülüğü doğmayabilmektedir.
İstisna Altındaki Kazançlarda Beyan Durumu
Uygulamada en sık karşılaşılan yanlış yorumlardan biri, vergi çıkmasa dahi beyanname verilmesi gerektiği yönündeki genellemedir. Oysa resmî düzenlemelere göre temel kriter, safi değer artışı kazancının istisna haddini aşıp aşmadığıdır. Safi kazanç istisna tutarının altında kalıyorsa beyan zorunluluğu doğmaz; istisna tutarını aşması hâlinde ise yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Bu ayrım, özellikle yüksek değerli gayrimenkul satışlarında doğru vergi planlaması açısından büyük önem taşımaktadır.
Miras ve Bağış Yoluyla Edinilen Gayrimenkullerin Vergisel Durumu
Vergilendirme sisteminde edinim şekli de belirleyici bir unsurdur. Veraset yoluyla (miras) veya ivazsız şekilde (bağış, hibe vb.) edinilen gayrimenkuller, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmemektedir. Bu nedenle söz konusu taşınmazların satışında 5 yıl kuralı uygulanmaz ve elde edilen kazanç, genel kural çerçevesinde gelir vergisine tabi tutulmaz. Bu durum, yatırımcılar açısından önemli bir vergisel istisna niteliği taşımaktadır.
Beyan Edilen Verginin Ödeme Süreci
Beyan edilmesi gereken bir değer artışı kazancı söz konusu olduğunda, hesaplanan gelir vergisi mevzuat çerçevesinde taksitler hâlinde ödenmektedir. İlk taksit beyan döneminde, ikinci taksit ise ilgili yılın Temmuz ayı sonuna kadar gerçekleştirilmektedir. Bu ödeme düzeni, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında uygulanan standart beyan ve tahsilat sistemi ile uyumludur.
İstanbul gibi yüksek değerli ve sürekli gelişen bir gayrimenkul piyasasında satış zamanlaması yalnızca ticari bir karar değil, aynı zamanda vergisel bir stratejidir. Özellikle Bebek, Nişantaşı, Zekeriyaköy, Beykoz ve Boğaz hattı gibi prestijli lokasyonlarda gerçekleşen yüksek değerli taşınmaz satışlarında 5 yıl kuralı, istisna tutarı ve değer artışı kazancı hesaplaması profesyonel bir bakış açısıyla değerlendirilmelidir. Doğru planlanmayan satış süreçleri gereksiz vergi yükü doğurabilirken, mevzuata uygun stratejik zamanlama yatırım getirisinin korunmasına ve optimize edilmesine katkı sağlamaktadır.
Gayrimenkul, yalnızca bir mülk değil; doğru yönetildiğinde uzun vadeli stratejik bir yatırım aracıdır. Space İstanbul olarak 20 yıllık sektör deneyimimiz ve 40’a yakın profesyonel danışmandan oluşan uzman kadromuz ile yatırımcıların yalnızca portföy seçimini değil, satış süreci, piyasa analizi ve mevzuata uyum konularını da bütüncül bir yaklaşımla ele alıyoruz.
İstanbul’un ve Türkiye’nin önde gelen lüks gayrimenkul firmalarından biri olarak, prestijli portföy yönetimi, güçlü piyasa bilgisi ve kurumsal danışmanlık anlayışını bir araya getirerek yatırım kararlarının sürdürülebilir değer üretmesini hedefliyoruz. Doğru zamanda, doğru strateji ile yönetilen bir gayrimenkul yatırımı; yalnızca nitelikli bir yaşam alanı değil, aynı zamanda güçlü ve planlı bir finansal gelecek anlamına gelmektedir.
#GayrimenkulSatışı #DeğerArtışıKazancı #5YılKuralı #GayrimenkulVergisi #GelirVergisi #Beyanname2026 #VergiRehberi #KonutSatışı #ArsaSatışı #EmlakYatırımı #İstanbulGayrimenkul #2026gelirvergisi
