Güncelleme: 10 Kasım 2026
Bedel ödeyerek edindiğiniz bir gayrimenkulü beş yıl içinde sattığınızda, işlem değer artışı kazancı kapsamında gelir vergisi doğurabilir. Vergi, satış bedelinin tamamından hesaplanmaz; edinim maliyeti, uygulanabilir endeksleme, indirilebilir giderler ve yıllık istisna dikkate alınır. Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazlar ise bu kapsamda farklı değerlendirilir.
Yüksek bedelli bir satışta, ilan fiyatı kadar satış sonrasında elinizde kalacak tutarı da önceden hesaplamanız gerekir.
Önce satışın hangi kapsamda olduğunu belirleyin
Bu yazı, gerçek kişilerin ticari faaliyet dışında gerçekleştirdiği satışları ele alır. Sürekli alım satım, kazanç elde etme amacı ve ticari organizasyon gibi unsurlar bulunduğunda işlem ticari kazanç kapsamında değerlendirilebilir. Böyle bir durumda beş yıllık süreye dayanarak sonuç çıkarmak doğru olmaz.
| Edinim veya işlem durumu | İlk değerlendirme |
|---|---|
| Bedel karşılığında edinim ve beş yıl içinde satış | Değer artışı kazancı hesabı yapılır. |
| Miras veya bağış yoluyla edinim | Satış kazancı, değer artışı kazancının kapsamına girmez. |
| Ticari faaliyet dışındaki satışta beş yıllık sürenin aşılması | Beş yıllık süreye bağlı değer artışı kazancı vergilemesi uygulanmaz. |
| Ticari nitelik taşıyan alım satım | Ticari kazanç hükümleri ayrıca incelenir. |
Beş yıllık süre hangi tarihten başlar?
Genel kural tapuya tescil tarihidir ve süre takvim günüyle hesaplanır. Bununla birlikte, tescilden önce fiilen kullanıma bırakılan bazı taşınmazlarda belgelenen teslim ve kullanım tarihi esas alınabilir. Teslim tutanağı ve abonelik belgeleri bu nedenle önem taşır.
Kat karşılığı edinim, kooperatif teslimi veya taşınmazın niteliğindeki değişiklikler varsa yalnızca son tapu belgesine bakarak süre hesabı yapmayın.
Satış vergisi hesaplama adımları
- Edinim şeklini ve tarihini belirleyin.
- Belgeli edinim maliyetini tespit edin.
- Yİ-ÜFE endekslemesi koşulunu kontrol edin.
- Satış bedelinden güncellenmiş maliyeti ve indirilebilir giderleri çıkarın.
- Satış yılının istisnasını düşün.
- Kalan matraha ilgili yılın gelir vergisi tarifesini uygulayın.
Endekslemede, edinimden önceki ay ile satıştan önceki ayın Yİ-ÜFE değerleri kullanılır. Artışın en az %10 olması gerekir. 2026 yılında elde edilen değer artışı kazançlarında istisna 150.000 TL’dir. Bu tutar satış bedeline değil, hesaplanan kazanca uygulanır.
2026 kurallarıyla örnek hesaplama
Aşağıdaki örnek varsayımsaldır. Taşınmazın bedel karşılığında edinildiği, beş yıl içinde satıldığı ve işlemin ticari faaliyet olmadığı kabul edilmiştir. Endeks katsayısı gerçek bir ay çiftini temsil etmez; yöntemi göstermek için 1,50 alınmıştır.
| İşlem | Tutar |
|---|---|
| Edinim bedeli | 10.000.000 TL |
| Varsayımsal endekslenmiş maliyet: 10.000.000 × 1,50 | 15.000.000 TL |
| Satış bedeli | 18.500.000 TL |
| İndirilebilir olduğu kabul edilen belgeli satış giderleri | 400.000 TL |
| Safi kazanç | 3.100.000 TL |
| 2026 istisnası | 150.000 TL |
| Vergiye tabi matrah | 2.950.000 TL |
Başka beyana tabi gelir ve ilave indirim bulunmadığı varsayımıyla:
232.500 + [(2.950.000 − 1.000.000) × %35] = 915.000 TL gelir vergisi.
Hesap, ücret dışı gelirler için geçerli 2026 gelir vergisi tarifesine dayanır. Beyanname damga vergisi ve diğer işlem maliyetleri dahil değildir. Başka gelirlerin aynı beyannamede toplanması sonucu değiştirebilir.
Sık sorulan sorular
Satış bedelinin tamamı mı vergilendirilir?
Hayır. Vergiye tabi kazanç, maliyet ve uygulanabilir indirimler dikkate alınarak bulunur.
150.000 TL istisna her satışta ayrı mı uygulanır?
Hayır. İstisna, ilgili kapsamdaki yıllık değer artışı kazancına ilişkindir; işlem başına çoğaltılmaz.
Tapuda düşük bedel göstermek hesaplamayı etkiler mi?
Gerçek bedelle kayıtlar arasındaki uyumsuzluk vergi riski oluşturur. Hesabı belgelenebilir gerçek işlem verileriyle hazırlayın.
2026 satışı için 2025 istisnası kullanılabilir mi?
Hayır. Satışın gerçekleştiği yılın istisnası ve tarifesi esas alınır.
Beş yıl dolunca hiçbir vergi veya masraf kalmaz mı?
Bu süre, değer artışı kazancıyla ilgilidir. Tapu harcı gibi işlem yükümlülüklerini veya ticari kazanç değerlendirmesini ortadan kaldırmaz.
Kaynaklar
Not: Gayrimenkulünüzün satış stratejisini, fiyatlandırmasını ve pazarlama sürecini değerlendirmek için Space İstanbul ile iletişime geçebilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve yatırım tavsiyesi niteliğinde değildir. Vergisel sonuçlar; edinim şeklinize, işlem tarihlerine ve kişisel durumunuza göre değişebilir. Ayrıntılı bilgi ve size özel değerlendirme için mali müşavirinize; mülkiyet veya sözleşme konularında ise alanında uzman bir avukata danışmanız önerilir.
