2026 yılında uygulanacak emlak vergisi matrahlarına ilişkin değişiklik, Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu’nda kabul edilen vergi düzenlemesiyle resmen yürürlüğe girdi. Düzenleme, emlak vergisinde yeni bir hesaplama döneminin başlayacağını ve özellikle rayiç bedellerdeki artışların vergi matrahına yansıma biçiminde önemli bir değişiklik olacağını gösteriyor. Son yıllarda büyükşehirlerde hızla yükselen rayiç bedeller, emlak vergisi matrahlarının da aynı hızla artması sonucunu doğuruyordu. Bu nedenle 2026 yılı; hem mülk sahipleri hem yatırımcılar hem de gayrimenkul sektörüne ilişkin beklentiler açısından farklı bir çerçeve oluşturacak.

Rayiç bedel ve vergi matrahı nasıl belirleniyor?

Emlak vergisi matrahı, belediyeler tarafından takdir edilen asgari metrekare birim değerlerine dayanır. Bu değer, her yıl güncellenir ve bina, arsa veya arazi türüne göre ayrı şekilde değerlendirilir. Yeni dönemde de bu yöntem geçerliliğini koruyor; ancak matrah artışını sınırlayan yeni bir üst sınır getirilmiş durumda.

Uygulama hangi taşınmazları kapsıyor?

Düzenleme yalnızca mevcut mülk sahiplerini ilgilendirmiyor. Taşınmazın satış yoluyla el değiştirmesi, taksim veya ifraz işlemleri yapılması ya da mükellefiyetin 2026 yılında ilk kez başlaması gibi durumlarda da aynı hesaplama esas alınacak. Böylece vergi matrahındaki değişiklik, işlem türüne bağlı olmaksızın tüm mükellefleri kapsayacak şekilde uygulanacak. Bu çerçeve, Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen geçici madde ile yasal zemine oturtuldu.

Hesaplama ve ödeme sürecinde değişiklik var mı?

Emlak vergisinin temel hesaplama yöntemi ve ödeme takvimi değişmedi. Vergi hâlâ bina, arsa veya işyeri niteliğine göre ve büyükşehir statüsünde farklı oranlarla uygulanıyor. Ödeme ise her yıl iki taksit hâlinde, Mayıs ve Kasım aylarında yapılmaya devam edecek.

Emlak vergisi e-Devlet üzerinden görülebilir mi?

Birçok belediye, taşınmaz bilgilerini ve emlak vergisi borçlarını e-Devlet üzerinden erişilebilir hâle getirmiş durumdadır. Bu nedenle geçmiş dönem ücretleri, borç durumu ve taşınmaz bilgileri ilgili belediye kayıtlarına dayanarak e-Devlet üzerinden kontrol edilebilir.

En önemli değişiklik: 2026’da üst sınır

Düzenlemenin en kritik maddesi, 2026 yılında uygulanacak bina ve arazi vergi değerlerinin bir önceki yılın vergi değerinin en fazla iki katı olarak belirlenmesidir. Böylece, rayiç bedellerde yüksek artış yaşansa bile emlak vergisi matrahı yasal bir sınır içinde kalacak ve ani, öngörülemeyen artışların önüne geçilecektir.

Bu sınır yalnızca matraha yöneliktir; vergi oranlarında herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.