İstanbul’da satılık ev ve satılık daire piyasası, son yıllarda alıcı davranışlarının ve fiyat hassasiyetinin belirgin biçimde değiştiği bir döneme girmiştir. Buna bağlı olarak, ilan süresi uzayan ve satışa dönüşmeyen portföylerin sayısı da artmaktadır. Bu durum çoğu zaman piyasanın durgunluğu ile açıklansa da, sahadaki veriler farklı bir tabloya işaret etmektedir.

Space İstanbul olarak, 20 yılı aşkın sektör deneyimimiz ve İstanbul’un farklı bölgelerinde uzmanlaşmış 40’a yakın danışman kadromuzla net bir gerçek görüyoruz: İstanbul’da ev satışı devam etmektedir; ancak doğru şekilde fiyatlandırılmayan ve doğru konumlandırılmayan evler satışta zorlanmaktadır.

Satışa dönüşmeyen bu portföylerin temelinde genellikle tek bir neden değil, birden fazla faktörün aynı anda göz ardı edilmesi yer alır. Yanlış fiyatlandırma ise bu faktörlerin tamamını görünür hâle getiren ve satış sürecini doğrudan etkileyen en kritik unsurdur.

İstanbul’da Satılık Evler Neden Satılmıyor?

1. Yanlış Fiyatlandırma: İstanbul’da Satılık Evlerin Satılmamasındaki En Büyük Neden

Satılmayan evlerin en temel nedeni yanlış fiyatlandırmadır.
İstanbul’da satılık ev ve satılık daire ilanlarında, piyasanın üzerinde belirlenen fiyatlar “nasıl olsa pazarlık olur” düşüncesiyle yazılsa bile, alıcıyı daha ilk aşamada kaybettirir. Çünkü bugün İstanbul’da ev arayan alıcılar, benzer satılık evleri ve satılmış emsalleri saniyeler içinde karşılaştırabiliyor.

Eğer istenen fiyat; evin sunduğu yaşam kalitesi, konumu ve teknik özellikleriyle örtüşmüyorsa ilan ilgi görse bile randevuya dönüşmez. Bu noktada ev satılmıyor gibi görünse de asıl sorun talep değil, fiyatın piyasa gerçekleriyle uyuşmamasıdır.

2. Yanlış Konumlandırma: İstanbul’da Satılık Evlerin Değerini Düşüren Konum Hataları

İstanbul’da konum yalnızca semt üzerinden değerlendirilmez. Bir evin gerçek değeri; otopark imkânı, sokak düzeni, çevredeki yapılaşma ve bulunduğu sosyal çevreyle birlikte belirlenir. Aynı semtte yer alan iki satılık ev arasında, bu unsurlar nedeniyle ciddi fiyat farkları oluşabilir.

Bu nedenle merkezi bir bölgede bulunmak tek başına satış avantajı sağlamaz. Mikro çevresi olumsuz olan satılık evler, alıcı gözünde değer kaybeder ve satış sürecini uzatır.

3. Büyük Metrekare ve Tadilat İhtiyacı: Değerlendirme Kriterleri

Metrekare büyüdükçe alıcının beklentisi de yükselir. Ancak büyük bir satılık daire kapsamlı tadilat gerektiriyorsa, birçok alıcı karar aşamasında geri çekilebilir. İstanbul’da ev arayanların önemli bir bölümü, satın alma sonrasında ek masraf ve zaman kaybı yaşamak istememektedir.

Günümüz alıcısının yaklaşımı oldukça nettir: evi aldıktan sonra tadilat sürecine girmeden, doğrudan taşınabileceği bir yaşam alanı tercih edilmektedir.

4. Banyo Sayısının Yetersiz Olması: Kullanım Konforu Kriterleri

İstanbul’da satılık ev arayan alıcılar için ebeveyn banyosu ve en az iki banyo artık bir tercih değil, temel bir beklenti hâline geldi diyebiliriz. Bu ihtiyacın karşılanmadığı satılık dairelerde alıcı kitlesi daraltabiliyor, satış süreci uzamakta ve fiyat üzerinde baskı oluşturabiliyor.

5. Asansörsüz Binalar: Erişilebilirlik ve Kullanım Kolaylığı

Asansörsüz binalar, özellikle yaşlı bireyler, çocuklu aileler ve kiraya verme hedefi olan yatırımcılar tarafından çok tercih edilmemektedir. İstanbul’da satılık ev ve satılık daire arayışında bu grupların elenmesi, alıcı havuzunu daraltmakta ve satış sürecinin doğrudan yavaşlamasına neden olmaktadır.

6. Özellikle İstanbul'da Deprem Riski ve Bina Yaşı: Güvenlik Kriterleri

İstanbul’da satılık ev piyasasını en fazla etkileyen unsurlardan biri deprem gerçeğidir. Günümüzde alıcılar bir evi değerlendirirken bina yaşı, deprem raporunun bulunup bulunmadığı ve güçlendirme durumu gibi teknik detayları açık şekilde sorgulamaktadır. Bu başlıklara net ve güven verici yanıtlar sunulamadığında, alıcı tereddüt etmekte ve satış süreci belirgin biçimde uzayabilmektedir.

7. Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm, İstanbul’da satılık ev arayan alıcılar için kimi zaman fırsat, kimi zaman ise risk olarak değerlendirilir. Sürecin net olmaması ve belirsizliğin artması durumunda alıcılar daha temkinli davranmakta, bu da fiyat beklentisinin düşmesine ve satış sürecinin uzamasına neden olmaktadır.

8. Işık Almayan, Kapanmış Cepheler

Karşı binaya bakan salonlar, yeterli gün ışığı almayan odalar ya da manzaraya sahip olmasına rağmen önü kapanmış cepheler, satılık daire algısını olumsuz yönde etkileyen önemli unsurlar arasında yer alabiliyor. İstanbul’da ev arayan alıcılar için doğal ışık ve açık cephe beklentisi yüksek olduğundan, bu tür fiziksel dezavantajlar satış sürecini zorlaştırabiliyor.

9. Zayıf İlan Sunumu

Kalitesiz fotoğraflar, eksik bilgiler ve yanlış anlatım, satılık ev ve satılık daire ilanlarının daha ev gezilmeden elenmesine neden olan başlıca faktörlerdir. İstanbul’da ev arayan alıcılar, ilk değerlendirmeyi ilan üzerinden yapar; bu nedenle ilan sunumu, satış sürecinin en kritik aşamalarından biridir. Kısacası ilan, evin vitrinidir ve doğru hazırlanmadığında satış süreci baştan kaybedilebilir.

Doğru Fiyatlandırma Satılık Evlerin Satış Süresini Nasıl Etkiler?

Asıl kritik nokta tam olarak bu aşamada ortaya çıkar. İstanbul’da satılık ev ve satılık daire piyasasında, birden fazla olumsuz faktör aynı anda söz konusu olduğunda yanlış fiyatlandırma alıcıyı tamamen kaybettirebilir. Günümüz alıcı profili, birden fazla dezavantajı tolere etmeye yanaşmaz; bu durumda karar süreci hızla olumsuz yönde ilerler ve ilgi kısa sürede sona erer.

Böyle bir tabloda izlenmesi gereken yol nettir. Ya fiyat üzerinde piyasa gerçeklerine uygun bir revizyon yapılmalı ya da satış öncesinde evi tadilata alarak algı güçlendirilmelidir. Aksi hâlde satılık ev ilanı yayında kalmaya devam ederken, alıcı süreci terk eder ve çoğu zaman geri dönüş sağlanamaz.

Bu noktada Space İstanbul’un yaklaşımı belirleyici hâle gelir. İstanbul’un Bebek, Nişantaşı, Kandilli, Zekeriyaköy, Göktürk ve Riva gibi farklı dinamiklere sahip bölgelerindeki ofislerinde görev yapan 40’ı aşkın profesyonel danışman kadrosu ve 20 yılı aşkın sektör deneyimiyle Space Luxury Real Estate; gayrimenkulleri piyasa verileri ve alıcı davranışları doğrultusunda konumlandırarak doğru alıcı ile doğru portföy eşleşmesini etkin biçimde sağlar.

Doğru analiz, doğru fiyatlandırma ve şeffaf bir danışmanlık süreci için Space İstanbul’a bekleriz.

#satılıkev #evsatılmıyorsa #satılıkevfiyatları #türkiyenineniyiemlak #istanbuluneniyiemlak #istanbulsatılık #spaceistanbul